不動産の豆知識

建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合のことです。

 

容積率とは敷地面積に対する建物の延床面積の割合のことです。

 

建ぺい率

 

建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合のことです。つまりその敷地に対してどれくらいの規模の建物が建てられるか、また、逆にどれくらいの空き地を確保しなければならないのか、という割合のことで用途地域ごとに制限されています。 建ぺい率が高ければ敷地いっぱいに建物を建てることが可能です。逆に低ければ敷地に空いているスペースを多く設けなければいけません。住居系の用途地域は比較的建ぺい率が低く、商業系の用途地域は建ぺい率が高くなっています。

 

建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合のことです。つまりその敷地に対してどれくらいの規模の建物が建てられるか、また、逆にどれくらいの空き地を確保しなければならないのか、という割合のことで用途地域ごとに制限されています。 建ぺい率が高ければ敷地いっぱいに建物を建てることが可能です。逆に低ければ敷地に空いているスペースを多く設けなければいけません。住居系の用途地域は比較的建ぺい率が低く、商業系の用途地域は建ぺい率が高くなっています。

 

容積率

 

容積率とは敷地面積に対する建物の延床面積の割合のことです。つまり、その敷地に対してどれくらいの規模(床面積)の建物が建てられるか、という割合のことで、これも建ぺい率と同じく用途地域ごとに制限されています。 例えば敷地面積が200㎡で容積率が15/10(150%)の場合は延床面積すなわち1階2階の床面積の合計で300㎡(200㎡×15/10)建てることが可能です。この場合例えば、1階床面積150㎡、2階床面積150㎡の建物が建築可能となります。 この「容積率」が高ければ高いほど、大きくて広い建物が建築可能です。住居系の用途地域は容積率が低く、商業系の用途地域は容積率が高くなっています。大きいビルや高いビルなどは、ほとんどの場合商業地域に建っています。 ※建ぺい率、容積率の数値は市町村役場にて確認できます。

契約解除の種類
・解約手付による解除
・契約違反による解除
・融資不成立による解除(ローン特約)
・引渡し前の滅失等による解除


解約手付による解除

相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付金を放棄することにより契約を 解除することができる。また、売主は、受領済みの手付金を無利息にて返還しかつ手付金と同額の金銭を買主に支払うことにより契約を解除できる。

 

契約違反による解除

各々その相手方が契約に違反し、かつ期限を定めた履行の催告に応じない場合、売主は既に受領済みの金銭を返還し、買主は既に支払済みの金銭を含め、売主も買主もその相手方に対して、売買代金の20%を違約金として支払うことにより契約を解除できる。

 

融資不成立による解除(ローン特約
本契約は、買主が利用する金融機関の住宅ローン借入を条件として締結するものであって、買主の責任によらず、住宅ローン借入不可能となった場合、売主又は買主は契約を解除できる。この場合、売主は既に受領済みの金銭を買主に返還する。

 

引渡し前の滅失等による解除
引渡し前の滅失とは、売買契約締結後、対象不動産が売主様から買主様へ引渡される前に、天災地変(火災、地震、台風など)等により文字どおり無くなってしまうことや、使用できない状態になってしまうことをいいます。
統一売買契約書では、売買契約締結後、売主様、買主様の責任によらない天災地変等により対象不動産が滅失または毀損(一部の滅失)してしまったときは、売主様、買主様は売買契約を解除するか、続行するかの選択ができることになっています。
なお、契約を続行する場合は対象不動産の毀損箇所について売主様に修復義務が発生します。

天災地変等により対象不動産が滅失または毀損し、売買契約が解除となったときは、売買契約前の原状に回復することが必要であり、売主様は、買主様から受領した手付金等の金銭を全額すみやかに返還しなければなりません(違約金は発生しません)。

不動産の取引では、契約締結時に売買代金の5%~20%程度の手付金を支払うことが通例だが、この手付金は売買代金の一部ではなく、決済時において売買代金に充当される。

手付金の法的な性格は「証約手付」「違約手付」「解約手付」に分けられます。

 

<手付金の種類>
解約手付
手付金を利用しての解除権を売主買主双方に持たせます。売主は手付の倍返し、買主は手付の放 棄をすることにより、相手の意思に関わらず、契約を解除することができます。
・違約手付
契約に違反した時の違約金として交付する。
・証約手付
契約が成立した証としての手付金。

 

通常の取引では手付放棄または手付倍返しによる契約解除を認める「解約手付」の意味合いで授受される。宅地建物取引業者が売主の場合に受け取る手付金は、宅地建物取引業法の規定により必ず「解約手付」として扱われる。

<宅地建物取引業者が売主の場合>
・完成物件の場合、手付金が価格の10%または1000万円を超える場合、手付金の保管・保 全措置を取らなければならない。
・未完成物件の場合、手付金が価格の5%または1000万円を超える場合、手付金の保管・保 全措置を取らなければならない。
・違約金の上限が20%と定められているため、手付金を20%以上受領したとしても、手付放棄 時はその超える分を返還しなければならない。(違約金が別に定められていても、合算する)
・手付金を利用した契約の解除の期限を定めてはいけない。

重要事項事項説明とは宅地建物取引業者が、賃貸借契約の締結に先立って、買主・借主に契約上の重要な事項を宅地建物取引業第35条に基づき説明をすること。

 

重要事項説明の際に宅地建物取引業者が買主・借主に対して交付する書面を「重要事項説明書」といいます。

 

不動産の買主・借主は、契約しようとする物件に対して充分な情報を持っていない場合が多く、不動産に関する法律知識が不十分なため、思わぬ損害を被る可能性があります。 このため、宅地建物取引業法第35条では、「売買契約・賃貸借契約」を締結する前に、不動産取引を媒介する宅地建物取引業者が買主・借主に契約上の重要な事項を説明するように法律で義務付けています。

 

重要事項説明にあたっては、買主・借主に対し宅地建物取引主任者証を提示して宅地建物取引主任者本人が行わなければなりません。説明する内容は全て書面にし、重要事項説明書として宅地建物取引主任者の記名・捺印をして買主・借主に交付されます。これは、一定以上の知識経験を有すると認められる有資格者(宅地建物取引主任者)が説明することにより、買主・借主に誤った説明がされないよう配慮されているものです。